De Woningmarkt

Noot van de auteur: Dit artikel maakt deel uit van een serie waarin ik onderwerpen en beweringen die mijn aandacht trekken met behulp van AI uitgebreider probeer te factchecken. Daarbij gebruik ik OpenAI's ChatGPT (GPT-5.6 Sol) om aannames kritisch te toetsen, wetenschappelijke en andere primaire bronnen te vinden, tegenargumenten te onderzoeken en de analyse verder uit te werken. De interessantste resultaten van die factchecks werk ik uit tot artikelen om ze met anderen te delen. AI is daarbij een hulpmiddel voor onderzoek en redactie, niet de bron van de conclusies; de uiteindelijke interpretatie, argumentatie en publicatie vallen onder mijn verantwoordelijkheid.

Nederland heeft woningnood. In 2026 ligt het statistische woningtekort rond 4,8 procent en het beleid richt zich sterk op het realiseren van ongeveer 100.000 woningen per jaar. Zonder extra woningen zal een groeiend aantal huishoudens moeilijk passende woonruimte kunnen vinden.

Tegelijkertijd beschikt Nederland over veel woonruimte. Begin 2026 telde Nederland ongeveer 8,345 miljoen woningen met een gemiddelde oppervlakte van circa 120 vierkante meter. Bij elkaar gaat het om ongeveer één miljard vierkante meter woningoppervlak. Bij iets meer dan 18 miljoen inwoners komt dat grofweg neer op 55 vierkante meter fysieke woningvoorraad per inwoner.

Dat betekent niet dat iedere Nederlander over 55 vierkante meter beschikt. De verdeling verschilt sterk naar leeftijd, huishoudtype, woningtype en regio. Wel laat het zien dat de woningnood niet alleen kan worden verklaard door een absoluut tekort aan vierkante meters.

We gaan zoveel mogelijk factoren en hun beinvloedbaarheid door beleid en maatregelen eens af. Maar eerst verscherpen we de probleemstelling nog iets.

Hoeveel woonruimte hebben we eigenlijk nodig?

Er zijn verschillende vormen van schaarste die vaak onder dezelfde noemer worden gebracht. Er kan een tekort zijn aan fysieke woonruimte, aan zelfstandige woningen, aan geschikte woningen op de juiste locatie en aan woningen die financieel bereikbaar zijn voor de huishoudens die ze nodig hebben. Voor een goede analyse is het daarom nuttig om niet alleen woningen te tellen, maar ook te kijken naar woonoppervlak, huishoudensvorming en de mate waarin de bestaande voorraad bruikbaar is voor de bevolking.

Wooncapaciteit

Een woning is administratief een duidelijke eenheid, maar zegt weinig over de hoeveelheid wooncapaciteit. Een appartement van 45 vierkante meter en een vrijstaande woning van ruim 200 vierkante meter tellen allebei als één woning. Hetzelfde geldt voor een woning waarin één persoon woont en een woning waarin vier personen wonen.

Voor de analyse zijn daarom minstens drie grootheden relevant: het aantal woningen, de totale hoeveelheid woonoppervlak en het aantal mensen dat daar op een maatschappelijk acceptabele manier in kan wonen.

Dat laatste is niet eenvoudig vast te stellen. Een minimumoppervlak waarbij gezondheidsproblemen ontstaan is iets anders dan het oppervlak dat mensen prettig vinden. Privacy, thuiswerken, kinderen, hobby's, bezoek en opslag hebben allemaal waarde. Het doel is daarom niet om iedere woning zo intensief mogelijk te gebruiken, maar om onderscheid te maken tussen noodzakelijke woonkwaliteit en vermijdbare onderbenutting.

Woningverdunning

Nederland krijgt niet alleen meer inwoners, maar ook meer huishoudens. Dat onderscheid is belangrijk omdat de woningvraag veel directer samenhangt met het aantal huishoudens dan met het aantal inwoners. Een alleenstaande heeft een keuken, badkamer, toilet, woonkamer en entree nodig. Twee mensen die samenwonen delen die, en dat scheelt al flink.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt het effect zichtbaar. Stel dat een huishouden 30 vierkante meter basisruimte nodig heeft en daarnaast 15 vierkante meter per bewoner. Een alleenstaande komt dan uit op 45 vierkante meter, een paar op 60, een huishouden van drie op 75 en een gezin van vier op 90 vierkante meter.

Vier personen die samen één huishouden vormen gebruiken in dit voorbeeld 90 vierkante meter. Dezelfde vier personen verdeeld over vier eenpersoonshuishoudens gebruiken gezamenlijk 180 vierkante meter. De bevolking verandert niet, maar de hoeveelheid benodigde woonruimte verdubbelt.

CBS verwachtte voor 2025 ongeveer 8,47 miljoen particuliere huishoudens. In de centrale prognose stijgt dat aantal naar ongeveer 8,79 miljoen in 2030 en 9,21 miljoen in 2040. Tussen 2025 en 2040 komen er daarmee ongeveer 747.000 huishoudens bij.

Een belangrijk deel van die groei bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Vergrijzing speelt daarbij een belangrijke rol, maar ook scheidingen, jongeren die zelfstandig gaan wonen, veranderende relatiepatronen en langer zelfstandig wonen.

Dit verschijnsel kan worden gezien als woningverdunning: dezelfde bevolking wordt verdeeld over meer huishoudens en vraagt daardoor meer zelfstandige woonvoorzieningen. Dat is geen waardeoordeel over hoe mensen zouden moeten leven. Het is een beschrijving van een fysiek effect.

Op Nederlandse schaal hebben kleine veranderingen grote gevolgen. Bij een bevolking van 18 miljoen betekent een verschuiving van gemiddeld 2,10 naar 2,05 personen per huishouden grofweg tweehonderdduizend extra huishoudens. Daarmee is huishoudensverdunning relevant op een schaal die vergelijkbaar is met meerdere jaren woningbouw.

Mogelijke beleidsknoppen

De overheid kan niet bepalen met wie mensen samenleven en zou dat ook niet moeten willen. Wel kan zij invloed uitoefenen op situaties waarin mensen woonruimte zouden willen delen, maar daarvan afzien vanwege financiële, juridische of praktische belemmeringen.

Een alleenstaande met twee ongebruikte slaapkamers kan bijvoorbeeld één of twee andere personen huisvesten. De aantrekkelijkheid daarvan hangt af van fiscale regels, huurrecht, gemeentelijke voorschriften, hypotheekvoorwaarden en eventuele gevolgen voor toeslagen of uitkeringen.

Hier ligt een relatief snelle beleidsoptie. Nieuwe woningen bouwen duurt jaren, terwijl extra gebruik van bestaande woonruimte veel sneller effect kan hebben. De fysieke kosten zijn laag, maar de omvang van het potentieel is onzeker omdat gedrag een grote rol speelt.

De woningvoorraad en de huishoudensstructuur sluiten niet goed op elkaar aan

De Nederlandse woningvoorraad is voor een belangrijk deel gebouwd voor grotere huishoudens dan veel huishoudens nu en in de toekomst hebben. Nederland heeft miljoenen ruime eengezinswoningen, terwijl juist het aantal een- en tweepersoonshuishoudens groeit.

Een woning die ooit goed paste bij een gezin met kinderen kan tientallen jaren later door één of twee personen worden gebruikt. Dat is op zichzelf geen probleem. Een woning is een thuis en bewoners hoeven niet te verhuizen omdat hun woning statistisch ruim is.

Het wordt wel relevant wanneer mensen zelf zouden willen verhuizen, maar geen aantrekkelijk alternatief kunnen vinden. Dan blijft een woning die geschikt is voor een gezin bezet door een klein huishouden, terwijl er tegelijkertijd vraag naar dat type woning bestaat.

Daarbij wordt vaak te eenvoudig aangenomen dat een kleiner appartement vanzelf een goed alternatief is voor een oudere bewoner van een groot huis.

Waarom kleiner wonen niet alleen over vierkante meters gaat

Voor veel ouderen bevat een woning functies die in een standaardappartement verdwijnen. Dat kan gaan om een piano of vleugel, een atelier, een werkbank, muziekinstrumenten, een grote boekencollectie, een logeerkamer, opslag of een tuin.

Voor iemand die niet meer werkt kunnen juist zulke activiteiten een belangrijk deel van het dagelijks leven vormen. Een appartement van 70 of 80 vierkante meter kan daarom bouwkundig voldoende zijn, maar functioneel onvoldoende.

De relevante vergelijking is dan niet alleen tussen 160 en 80 vierkante meter. Het gaat ook om het verschil tussen een bestaande manier van leven en de mogelijkheden die na verhuizing overblijven.

Dat hoeft niet te betekenen dat al die functies binnen de nieuwe woning privé beschikbaar moeten blijven. Veel ervan worden niet permanent gebruikt en kunnen goed gedeeld worden.

Een wooncomplex kan bijvoorbeeld zelfstandige appartementen combineren met een atelier, muziekkamer, klusruimte, grote berging, logeerstudio's, gezamenlijke tuin, bibliotheek of ruimte voor familiebezoek. Bewoners kunnen dan minder privéoppervlak gebruiken zonder dezelfde hoeveelheid functionele ruimte te verliezen.

Dit onderscheid tussen privé woonoppervlak en functioneel beschikbare ruimte is relevant voor de manier waarop nieuwe woonvormen worden ontworpen.

Als twintig huishoudens ieder 60 vierkante meter minder privéruimte nodig hebben, wordt gezamenlijk 1.200 vierkante meter privéoppervlak bespaard. Wanneer daarvoor 250 vierkante meter gedeelde voorzieningen wordt toegevoegd, blijft het netto ruimtegebruik aanzienlijk lager, terwijl een groot deel van de functies behouden blijft.

De locatie is onderdeel van de woonkwaliteit

Voor ouderen is niet alleen de woning zelf van belang. Ook de omgeving heeft waarde. Wie tientallen jaren in dezelfde buurt woont, heeft daar vaak een sociaal netwerk opgebouwd, kent de voorzieningen en heeft vaste routines.

Vrienden, buren, huisarts, winkels, verenigingen en familie kunnen allemaal bijdragen aan de bruikbaarheid van een woonomgeving. Onderzoek naar aging in place en sociale cohesie laat zien dat buurtbinding en sociale netwerken samenhangen met welzijn en gezondheid op latere leeftijd.

Een verhuizing over een korte afstand is daarom iets anders dan een verhuizing naar een andere plaats of regio. Op hoge leeftijd kan een grote verandering in fysieke en sociale omgeving belastend zijn, zeker wanneer daarbij tegelijk vertrouwde routines en contacten verdwijnen.

Er zijn studies naar gedwongen verhuizing, rampen en verplaatsing van oudere bewoners waarin verslechteringen in mentale gezondheid, fysiek functioneren of sociale participatie zijn gevonden. Die literatuur rechtvaardigt voorzichtigheid met beleid dat verhuizing puur als logistieke optimalisatie behandelt.

Dat betekent praktisch dat een geschikte woning twintig kilometer verderop of meer niet noodzakelijk een goed alternatief is. Voor effectieve doorstroming kan dezelfde buurt, of in elk geval dezelfde directe omgeving, veel belangrijker zijn dan in woningbouwmodellen meestal wordt aangenomen.

Mogelijke beleidsknoppen

Doorstroming kan waarschijnlijk beter worden bevorderd door lokaal te bouwen voor huishoudens die al in de wijk wonen. Gemeenten kunnen per buurt onderzoeken waar relatief veel grote woningen door kleine oudere huishoudens worden bewoond en daar dichtbij geschikte alternatieven toevoegen.

Die alternatieven moeten niet alleen qua oppervlakte geschikt zijn. Gedeelde hobbyruimte, opslag, logeermogelijkheden, tuin en ontmoetingsruimte kunnen het verschil maken tussen een theoretisch passend appartement en een woning waar iemand daadwerkelijk naartoe wil verhuizen.

Ook financiële frictie speelt een rol. Kleiner wonen kan hogere maandlasten opleveren, terwijl er daarnaast verhuis-, inrichtings- en aanpassingskosten zijn. In zo'n situatie is niet verhuizen financieel rationeel, al kan een deel wel vrijkomen uit de verkoop (of verhuur) van het bestaande huis, maar ook daar zouden dan eventueel financiele prikkels kunnen helpen - de opbrengst van de verkoop van het huis kan deels belastingvrij of uitgesteld van belasting worden gereserveerd voor toekomstige huur, ik zeg maar iets. Ook verhuisbegeleiding, tijdelijke opslag en ondersteuning bij het opruimen van een huis kunnen relatief goedkope maatregelen zijn wanneer daarmee een hele verhuisketen wordt gestart.

Een geschikte woning voor een oudere voegt niet alleen één woning aan de voorraad toe. Er kan ook een gezinswoning vrijkomen, waarna het gezin dat daarin trekt weer een andere woning achterlaat. De relevante maatstaf is daarom niet alleen het aantal gebouwde woningen, maar ook het aantal verhuizingen en opgeloste mismatches dat een woning veroorzaakt.

Woningen splitsen

Een deel van de bestaande voorraad bestaat uit woningen die groot genoeg zijn om bouwkundig te worden verdeeld. Een woning van 180 vierkante meter kan in sommige gevallen twee zelfstandige woningen worden. De totale hoeveelheid woonoppervlak verandert nauwelijks, maar het aantal zelfstandige eenheden neemt toe.

Dit is een andere vorm van capaciteitswinst dan woningdelen. Bij delen blijven bewoners bepaalde voorzieningen gezamenlijk gebruiken; bij splitsing ontstaan afzonderlijke woningen.

Niet iedere woning is hiervoor geschikt. Brandveiligheid, geluid, parkeren, buitenruimte en lokale infrastructuur stellen grenzen. Ook de locatie van de woning moet aansluiten op de vraag.

Economisch is splitsen echter interessant omdat een groot deel van de fysieke structuur al aanwezig is: grond, fundering, gevel, dak en infrastructuur hoeven niet opnieuw te worden aangelegd.

Splitsen kan eenvoudiger worden gemaakt met duidelijkere technische normen, snellere vergunningen en financiering voor verbouwingen. Daarbij is het zinvoller om steun te koppelen aan daadwerkelijk toegevoegde wooncapaciteit dan aan verbouwingskosten op zichzelf.

Een bruikbare maatstaf is de investering per extra woonjaar. Een verbouwing van €40.000 die twintig jaar één extra zelfstandige woning oplevert komt bruto neer op €2.000 per extra woonjaar, exclusief onderhoud en restwaarde.

Dat maakt vergelijking met andere oplossingen mogelijk.

Optoppen en transformeren

Naast het anders indelen van woningen kan ook extra capaciteit worden toegevoegd aan gebouwen die er al staan. Dat kan door extra verdiepingen toe te voegen of door kantoren, winkels en andere gebouwen om te bouwen tot woningen.

Het voordeel is dat grond en een deel van de infrastructuur al beschikbaar zijn. Dat kan de doorlooptijd en het ruimtegebruik verminderen ten opzichte van volledige gebiedsontwikkeling.

Het potentieel is wel begrensd. Niet ieder gebouw is technisch geschikt om op te toppen en niet ieder kantoor kan tegen redelijke kosten worden getransformeerd.

Hier liggen vooral mogelijkheden in uniforme regelgeving, duidelijkheid over technische eisen, snellere procedures en actieve inventarisatie van geschikte gebouwen. Gemeenten kunnen veel systematischer in kaart brengen waar technisch en ruimtelijk potentieel aanwezig is.

Nieuwbouw blijft nodig

Betere benutting van de bestaande voorraad kan een belangrijk deel van het probleem verminderen, maar kan structurele groei van bevolking en huishoudens niet onbeperkt opvangen.

Nieuwbouw blijft daarom noodzakelijk. Het creëert daadwerkelijk nieuwe fysieke wooncapaciteit en maakt het bovendien mogelijk om de samenstelling van de woningvoorraad beter te laten aansluiten op toekomstige huishoudens.

Alleen het aantal woningen is daarbij een te beperkte maat. Honderdduizend kleine appartementen vertegenwoordigen een andere hoeveelheid woonruimte en bedienen andere huishoudens dan honderdduizend grotere woningen.

Ook de doorstroming verschilt. Een woning die geschikt is voor een oudere die een grote gezinswoning achterlaat kan meer effect op de rest van de markt hebben dan een woning die nauwelijks een verhuisketen veroorzaakt.

Nieuwbouw kan daarom beter worden gestuurd op een combinatie van aantallen, netto toegevoegd woonoppervlak, woningtype, locatie en verwachte doorstroming.

Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen bruto nieuwbouw en netto voorraadgroei. Sloop en andere onttrekkingen verminderen de uiteindelijke uitbreiding van de voorraad.

Een bruikbare langetermijnindicator is daarom netto toegevoegde effectieve wooncapaciteit in plaats van uitsluitend het aantal nieuwbouwwoningen.

De lange doorlooptijd van nieuwbouw

Nieuwbouw heeft een structureel voordeel, maar ook een belangrijk nadeel: de reactietijd is lang. Tussen de constatering van een tekort en de oplevering van woningen liggen grondverwerving, planvorming, procedures, financiering, infrastructuur, netaansluiting en bouw.

Dat betekent dat een verandering in de vraag niet snel via reguliere nieuwbouw kan worden opgevangen. Een deel van de woningen die over vijf of tien jaar nodig zijn, moet daarom nu al in voorbereiding zijn.

Plancapaciteit is daarmee zelf een relevante variabele.

Een zekere overcapaciteit in plannen is rationeel, omdat projecten vertragen of uitvallen en omdat de toekomstige vraag onzeker is. Ook infrastructuur, energie en drinkwater moeten eerder onderdeel worden van woningplanning.

Snellere procedures kunnen helpen, maar verkorten niet iedere stap in het proces. Een robuuste aanpak vraagt daarom zowel voldoende plancapaciteit als snellere aanvullende maatregelen voor onverwachte vraag.

Bevolkingsgroei en migratie

De woningvraag wordt niet alleen bepaald door huishoudensverdunning en de bestaande voorraad. Ook het aantal inwoners verandert.

De Nederlandse bevolkingsgroei is de afgelopen jaren steeds sterker door migratie bepaald. Inmiddels overlijden jaarlijks meer mensen dan er geboren worden. De netto bevolkingsgroei komt daardoor op dit moment volledig voort uit migratie.

Migratie is geen homogene categorie. Mensen komen voor arbeid, gezin, studie, asiel, tijdelijke bescherming en andere redenen. Ze blijven bovendien niet allemaal even lang en vormen verschillende soorten huishoudens.

Voor de woningmarkt is daarom niet alleen de bruto immigratie relevant. Belangrijker zijn het migratiesaldo, de verblijfsduur, de huishoudensvorming en de gebruikte woonvorm.

Een gezin van vier vraagt niet vier woningen. Vier alleenstaanden die langdurig in Nederland blijven kunnen uiteindelijk wel vier zelfstandige huishoudens vormen.

Arbeidsmigratie en economische groei

Een deel van migratie hangt direct of indirect samen met de Nederlandse arbeidsmarkt. Bedrijven en instellingen creëren arbeidsvraag. Wanneer die niet volledig uit de binnenlandse beroepsbevolking kan worden ingevuld, ontstaat vraag naar buitenlandse werknemers.

Arbeidsmigratie is daarmee deels een gevolg van economische activiteit.

De keten loopt grofweg van economische activiteit via arbeidsvraag en een tekort aan binnenlandse arbeid naar arbeidsmigratie, huishoudensvorming en uiteindelijk woningvraag.

Daar kan gezinsmigratie op volgen. Een gezinsmigrant kan statistisch in een andere categorie vallen, terwijl de oorspronkelijke aanleiding voor de migratieketen werk was.

Daarom moeten economische baten en fysieke capaciteit gezamenlijk worden beschouwd. Een bedrijf dat duizenden arbeidsplaatsen creëert kan veel toegevoegde waarde genereren, maar die werknemers hebben ook woningen, energie, vervoer, zorg en andere voorzieningen nodig.

Een deel van de woningvraag die later zichtbaar wordt, is daarmee geen onverwachte ontwikkeling, maar een consequentie van eerdere economische groei.

Migratie zelf is één van de variabelen, maar er liggen meerdere knoppen voor. Arbeidsparticipatie kan stijgen, mensen kunnen meer uren werken, scholing kan tekorten verkleinen en automatisering kan de arbeidsvraag per eenheid productie verminderen.

Ook economische structuur is relevant. In een dichtbevolkt land met schaarse woningen, ruimte, arbeid en energie is het logisch om bij nieuwe economische activiteit niet alleen naar banen en toegevoegde waarde te kijken, maar ook naar het beslag op die schaarse capaciteit.

Dat betekent niet dat alleen activiteiten met een hoge financiële opbrengst per werknemer wenselijk zijn. Zorg, onderwijs en andere maatschappelijk noodzakelijke sectoren hebben waarde die niet volledig in commerciële productiviteit kan worden uitgedrukt.

Wel ligt het voor de hand om economische groei, arbeidsmarkt, migratie, woningen en infrastructuur in dezelfde capaciteitsplanning onder te brengen.

Productiviteit

Arbeidsproductiviteit is indirect ook relevant voor de woningmarkt. Wanneer dezelfde economische productie met minder werknemers kan worden geleverd, neemt de vraag naar extra arbeid af.

Dat kan via automatisering, digitalisering, robotisering, scholing en betere organisatie. Wanneer een deel van de extra arbeidsvraag anders via migratie zou worden ingevuld, kan hogere productiviteit ook de extra woningvraag beperken.

Dit effect werkt langzaam en is indirect, maar kan op lange termijn groot zijn.

Investeringen in technologie, opleiding, procesverbetering en arbeidsbesparende innovatie kunnen de hoeveelheid arbeid per eenheid productie verminderen. Ook lonen en arbeidsvoorwaarden kunnen bepalen hoeveel binnenlands arbeidsaanbod beschikbaar komt.

Leegstand

Langdurige leegstand is inefficiënt in gebieden met hoge woningdruk, maar administratieve leegstand is niet hetzelfde als direct beschikbare woonruimte. Woningen kunnen tussen bewoners in zitten, worden verbouwd, op sloop wachten of feitelijk gebruikt worden zonder correcte inschrijving.

Bovendien is enige frictieleegstand noodzakelijk om verhuizingen mogelijk te maken.

Het beschikbare potentieel is daarom kleiner dan het totale aantal administratief onbewoonde woningen doet vermoeden.

Langdurige en vermijdbare leegstand kan beter worden opgespoord en waar passend worden belast of tijdelijk verhuurd. Dat kan tegen relatief beperkte kosten capaciteit opleveren, maar zal het nationale tekort niet zelfstandig oplossen.

Betaalbaarheid

Fysieke capaciteit en betaalbaarheid zijn verschillende problemen. Zelfs bij voldoende woningen kunnen huishoudens moeite hebben om passende woonruimte te betalen.

Starters kunnen te veel verdienen voor sociale huur en te weinig om een woning te kopen. Huishoudens kunnen daardoor langer in dure huurwoningen blijven of noodgedwongen bij ouders wonen.

Extra koopkracht of leencapaciteit creëert op korte termijn geen woning. Wanneer het aanbod nauwelijks reageert, kan een deel van die extra koopkracht in hogere prijzen terechtkomen.

Meer aanbod blijft de belangrijkste structurele oplossing voor algemene fysieke schaarste. Sociale huur, gerichte ondersteuning en financieringsregels kunnen daarnaast de toegang tot bestaande capaciteit verbeteren.

Bij subsidies en ruimere financiering moet steeds worden onderzocht hoeveel van het voordeel bij huishoudens terechtkomt en hoeveel wordt gekapitaliseerd in hogere prijzen.

Onzekerheid

Niet alle relevante variabelen zijn even goed voorspelbaar. Vergrijzing kan relatief nauwkeurig worden geraamd, omdat de mensen die over vijftien jaar oud zijn nu al grotendeels leven. Migratie, rente en bouwkosten kunnen daarentegen in korte tijd sterk veranderen.

Ook huishoudensprognoses hebben daardoor brede onzekerheidsmarges. Voor 2040 bedraagt het verschil tussen lage en hoge plausibele scenario's vele honderdduizenden huishoudens.

Het is daarom niet zinvol om woningbeleid uitsluitend rond één exact toekomstgetal te bouwen.

Een robuust systeem heeft verschillende soorten capaciteit nodig. Reguliere nieuwbouw levert de structurele basis. Splitsen, optoppen en transformatie kunnen sneller worden opgeschaald. Woningdelen, hospitaverhuur en flexibele huisvesting kunnen als kortetermijnbuffer fungeren.

De waarde van een maatregel wordt daarmee mede bepaald door de snelheid waarmee zij kan worden ingezet.

Vergelijking van de belangrijkste knoppen

Deze kwalificaties zijn voorlopig. Vooral voor woningdelen, seniorendoorstroming en splitsing is een betere schatting nodig van het werkelijk realiseerbare landelijke potentieel.

Een betere kernindicator

De doelstelling van ongeveer 100.000 woningen per jaar is eenvoudig en communicatief bruikbaar, maar zegt niet alles over de ontwikkeling van de woningmarkt.

Wanneer 100.000 woningen worden toegevoegd terwijl elders woningen verdwijnen en de woningvraag bijna even snel groeit, neemt het tekort nauwelijks af. Omgekeerd kunnen splitsing, doorstroming, transformatie en woningdelen capaciteit toevoegen zonder dat die volledig in het nieuwbouwcijfer zichtbaar wordt.

Een bruikbaarder concept is daarom:

netto groei van effectieve wooncapaciteit minus groei van effectieve woningvraag.

Aan de aanbodzijde staan nieuwbouw, sloop, splitsing, optoppen, transformatie en betere benutting. Aan de vraagzijde staan bevolkingsontwikkeling, huishoudensgroei, woningverdunning, migratie, vergrijzing en veranderende woonvoorkeuren.

Daarnaast zijn er beperkingen die bepalen hoe snel kan worden aangepast: grond, procedures, bouwkosten, rente, netcapaciteit, infrastructuur en bouwcapaciteit.

Met zo'n model kan beleid worden aangepast wanneer een belangrijke variabele verandert, in plaats van jarenlang vast te houden aan één eerder gekozen woningbouwdoel.

Conclusie

Nederland beschikt over ongeveer één miljard vierkante meter woningoppervlak voor ruim 18 miljoen inwoners en heeft tegelijkertijd een aanzienlijk woningtekort. Dat is alleen paradoxaal wanneer woningen en woonruimte als hetzelfde worden behandeld.

De woningvraag wordt bepaald door bevolkingsomvang, huishoudensvorming, woonvoorkeuren en de verdeling van de bestaande voorraad. Een deel van het probleem vraagt nieuwe fysieke capaciteit. Een ander deel kan worden verminderd door bestaande capaciteit beter te gebruiken.

Daarbij is vooral van belang dat maatregelen op verschillende termijnen werken. Woningdelen kan relatief snel effect hebben. Splitsing en transformatie vragen enkele jaren. Doorstroming vraagt geschikte woningen op de juiste plaats. Reguliere nieuwbouw blijft noodzakelijk, maar kent een lange doorlooptijd.

Voor ouderen blijkt bovendien dat doorstroming niet alleen over woninggrootte gaat. Een goed alternatief moet voldoende functies behouden en liefst binnen de bestaande sociale omgeving liggen. Een appartement met gedeelde hobby-, logeer- en ontmoetingsruimte in dezelfde wijk kan daardoor veel effectiever zijn dan een kleiner appartement op een willekeurige locatie.

Ook bevolkingsgroei moet in samenhang worden bekeken. Migratie vergroot de woningvraag, maar is deels zelf verbonden met economische activiteit en arbeidsvraag. Economische groei die extra werknemers vereist, vraagt daarom ook om woningen, energie, infrastructuur en voorzieningen. Die capaciteit hoort bij dezelfde planning.

De centrale beleidsvraag is uiteindelijk niet hoeveel woningen Nederland onder alle omstandigheden moet bouwen. Het gaat om de verhouding tussen effectieve wooncapaciteit en effectieve woningvraag, en om de snelheid waarmee die verhouding kan worden aangepast.

Dat vraagt een combinatie van beter gebruik van bestaande woningen, lokale doorstroming, splitsing en transformatie, voldoende reguliere nieuwbouw en flexibele capaciteit voor ontwikkelingen die minder goed voorspelbaar zijn. Wanneer die variabelen systematisch worden gevolgd, kan woningbeleid worden aangepast zodra de werkelijkheid afwijkt van de prognose.

Bronnen

1. CBS – Woningvoorraad; woningtype op 1 januari, regio StatLine-tabel met omvang en samenstelling van de Nederlandse woningvoorraad en gemiddeld woonoppervlak. Per 1 januari 2026: 8.344.953 woningen, gemiddeld 120 m²; eengezinswoningen gemiddeld 144 m² en meergezinswoningen 79 m². CBS – Woningvoorraad en woonoppervlak
2. CBS – Alleenstaande oudere vrouwen wonen het grootst Woonbase-analyse over woonoppervlak naar leeftijd en huishoudtype. Gemiddeld beschikte een Nederlander in 2021 over 53 m² woonoppervlak. Alleenstaanden hadden gemiddeld 87 m² en alleenstaande 70-plussers gemiddeld 104 m². Deze bron is bijzonder relevant voor het gedeelte over woningverdunning en ouderen. CBS – Woonoppervlak per persoon en huishoudtype
3. CBS – Prognose particuliere huishoudens naar grootte en leeftijd, 2025–2070 Onderliggende StatLine-prognose voor huishoudensontwikkeling. CBS verwacht 8,47 miljoen particuliere huishoudens in 2025 en 9,21 miljoen in 2040. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt in dezelfde periode van circa 3,42 naar 3,95 miljoen. CBS – Huishoudensprognose 2025–2070
4. CBS – Prognose: huishoudensgroei in de toekomst vooral door meer alleenstaanden Analyse van dezelfde huishoudensprognose, inclusief onzekerheidsmarges. Voor 2040 is de centrale prognose circa 9,21 miljoen huishoudens; het 67%-prognose-interval loopt van circa 8,85 tot 9,58 miljoen. Die bandbreedte illustreert waarom adaptief woningbeleid nodig is. CBS – Huishoudensgroei en onzekerheid
5. CBS – Woningen met 45-plussers komen minst vaak vrij Onderzoek naar de factoren die bepalen wanneer bestaande woningen beschikbaar komen. Leeftijd en huishoudenssamenstelling blijken sterk samen te hangen met de vrijkomkans; woningen met bewoners tussen grofweg 45 en 80 jaar komen relatief weinig vrij. Relevant voor het gedeelte over ouderen en doorstroming. CBS – Vrijkomen van woningen
6. CBS – Nieuwe woning leidt tot vrijkomen van 1,8 andere woningen Onderzoek naar verhuisketens. Een nieuwbouwwoning heeft niet alleen waarde als extra woning, maar kan meerdere bestaande woningen vrijmaken doordat bewoners achtereenvolgens doorschuiven. Dit ondersteunt het idee om woningbouw mede te beoordelen op de doorstroming die een woning veroorzaakt. Let op: oudere CBS-publicaties hierover bevatten inmiddels gecorrigeerde cijfers; deze publicatie bevat de bijgewerkte resultaten. CBS – Verhuisketens door nieuwbouw
7. WoON'24 / RIGO – Doorstroming op de woningmarkt Analyse in opdracht van Volkshuisvesting Nederland. Relevant voor woonwensen en doorstroming van ouderen. De onderzoekers constateren onder andere dat steeds meer oudere eenpersoonshuishoudens in grote grondgebonden woningen wonen, dat zij vaak wel kleiner willen wonen maar niet té klein, en noemen het driekamerappartement als interessant type voor zowel oudere afschalers als jongere doorstromers. WoON'24 – Doorstroming op de woningmarkt
8. Platform31 – Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken Praktijkonderzoek naar woningdelen en splitsen, inclusief belemmeringen en handelingsmogelijkheden voor gemeenten. Relevant voor de relatief snel inzetbare draaiknoppen in de bestaande woningvoorraad. Platform31 – Woningdelen en woningsplitsen
9. CBS – Nederland heeft 18 miljoen inwoners Overzicht van de Nederlandse bevolkingsontwikkeling. Nederland groeide tussen 2016 en 2024 van 17 naar 18 miljoen inwoners. CBS constateert dat deze groei vooral door buitenlandse migratie kwam; sinds 2015 is buitenlandse migratie de belangrijkste bron van bevolkingsgroei. CBS – Nederland heeft 18 miljoen inwoners
10. CBS – Bevolking groeit voor derde jaar op rij minder snel De meest recente volledige jaarcijfers over 2025. Nederland groeide in 2025 met circa 87.000 inwoners naar 18,13 miljoen. Net als in de drie voorgaande jaren kwam de bevolkingsgroei volledig door migratie; er overleden meer mensen dan er werden geboren. CBS – Bevolkingsontwikkeling 2025
11. CBS – Hoeveel immigranten komen naar Nederland? Langere tijdreeks over immigratie, emigratie, migratiesaldo en natuurlijke bevolkingsgroei. Vooral nuttig om de omslag te laten zien: tot 2014 kwam de bevolkingsgroei vooral uit natuurlijke aanwas; daarna steeds meer uit migratie. CBS – Immigratie en bevolkingsontwikkeling
12. Ministerie van VRO – Staat van de Volkshuisvesting 2025 Overzicht van woningtekort, woningproductie en andere kernindicatoren. Voor 2025 wordt het statistische woningtekort geraamd op circa 396.000 woningen, oftewel 4,8% van de woningvoorraad. De rapportage behandelt ook de ambitie van 100.000 woningen per jaar en de feitelijk gerealiseerde voorraadgroei. Staat van de Volkshuisvesting 2025